Hampir setiap klien yang datang dengan sengketa tanah menyebut kata ini lebih dahulu: blokir. Dan hampir selalu dengan pengertian yang keliru.
Yang dibayangkan adalah pagar — sesuatu yang menahan pihak lawan supaya tidak bisa berbuat apa-apa atas tanah itu, dan bertahan selama sengketa berlangsung.
Blokir bukan pagar. Tapi soal waktu jedanya tiga puluh hari.
I. Definisi dan Empat Unsurnya
Dasar hukumnya adalah Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 13 Tahun 2017 tentang Tata Cara Blokir dan Sita — ditetapkan 27 Juli 2017, diundangkan 9 Agustus 2017, dan sampai hari ini berlaku.
Pasal 1 angka 1 merumuskan pencatatan blokir sebagai tindakan administrasi Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk untuk menetapkan keadaan status quo — pembekuan — pada hak atas tanah yang bersifat sementara terhadap perbuatan hukum dan peristiwa hukum atas tanah tersebut.
Satu kalimat, empat unsur, dan seluruh salah paham bermula dari tidak membacanya satu per satu.
1. Tindakan administrasi. Bukan tindakan peradilan. Blokir tidak diputuskan hakim, tidak menilai siapa yang benar, dan tidak menyentuh keabsahan hak siapa pun. Ia keputusan tata usaha negara oleh Kepala Kantor Pertanahan.
2. Menetapkan keadaan status quo. Pasal 1 angka 2 menegaskan status quo berarti keadaan tetap sebagaimana keadaan sekarang. Yang dituju adalah mempertahankan keadaan, bukan mengubahnya — sehingga blokir tidak pernah bisa dipakai untuk merebut, mengembalikan, atau memulihkan sesuatu.
3. Bersifat sementara. Inilah unsur yang paling sering diabaikan, padahal ia tertulis di dalam definisinya sendiri. Blokir yang permanen bukan blokir — ia sesuatu yang lain, dan peraturan ini tidak mengenalnya.
4. Terhadap perbuatan hukum dan peristiwa hukum atas tanah. Perbuatan hukum adalah tindakan yang disengaja menimbulkan akibat hukum — jual beli, hibah, pembebanan hak tanggungan. Peristiwa hukum adalah kejadian yang menimbulkan akibat hukum tanpa kehendak — yang paling lazim adalah pewarisan. Keduanya tercakup.
II. Apa yang Dibekukan — dan Apa yang Tidak
Akibat hukumnya ditentukan oleh satu ayat saja. Pasal 3 ayat (3): hak atas tanah yang buku tanahnya terdapat catatan blokir tidak dapat dilakukan kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah.
Kalimat itu sempit, dan kesempitannya disengaja. Yang dibekukan adalah kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah di Kantor Pertanahan — peralihan hak, pembebanan hak tanggungan, pemecahan, penggabungan, pencatatan perubahan nama, dan sejenisnya.
Di luar itu, blokir tidak melakukan apa-apa. Penegasan berikut penting disampaikan kepada klien sejak awal agar tidak timbul pengharapan yang keliru.
▪ Blokir tidak membatalkan sertifikat. Sertifikat tetap sah, tetap atas nama pemegang hak yang tercatat.
▪ Blokir tidak mengubah kepemilikan. Tidak satu sentimeter pun hak berpindah karenanya.
▪ Blokir tidak menghentikan penguasaan fisik. Pihak yang menguasai tanah tetap menguasainya; membangun, menanam, atau menyewakan tidak terhalang.
▪ Blokir tidak melarang perjanjian di bawah tangan. Jual beli tetap dapat diperjanjikan — yang tidak dapat dilakukan hanyalah pendaftarannya di Kantor Pertanahan.
▪ Blokir tidak menghentikan proses perkara di pengadilan, dan tidak pula menggantikannya.
Dengan kata lain, blokir bekerja pada satu titik saja: meja Kantor Pertanahan. Ia menutup loket, bukan memagari tanah.
| “Blokir menutup loket, bukan memagari tanah.” Bagian II |
III. Blokir Bukan Sita
Kekeliruan kedua yang paling sering terjadi adalah menyamakan keduanya. Peraturan yang sama mengaturnya dalam dua bab terpisah — blokir pada Bab III, sita pada Bab IV — dan perbedaannya mendasar.
| Aspek | Blokir | Sita |
| Sumber | Permohonan perorangan, badan hukum, atau penegak hukum — Pasal 4 | Penetapan atau putusan pengadilan, surat perintah penyidik, atau surat paksa — Pasal 26 dan Pasal 27 |
| Sifat | Tindakan administrasi | Pelaksanaan perintah lembaga lain |
| Akibat | Tidak dapat dilakukan pemeliharaan data pendaftaran tanah — Pasal 3 ayat (3) | Tidak dapat dialihkan dan/atau dibebani hak tanggungan — Pasal 25 ayat (3) |
| Jangka waktu | 30 hari kalender bagi perorangan dan badan hukum — Pasal 13 ayat (1) | Sampai putusan berkekuatan hukum tetap atau perkara selesai — Pasal 38 dan Pasal 39 |
| Daya ikat | Mengikat administrasi pertanahan | Mengikat para pihak yang berperkara — Pasal 38 |
Kesimpulan praktisnya: blokir adalah tindakan darurat, sita adalah perlindungan yang sesungguhnya. Siapa pun yang berhenti pada blokir dan merasa sudah aman sedang menunda kekecewaan.
IV. Tiga Jenis Blokir, Tiga Masa Berlaku
Pasal 4 ayat (1) menyebut tiga pemohon, dan masing-masing melahirkan masa berlaku yang berbeda. Inilah yang paling sering tertukar.
| Pemohon | Dasar | Masa Berlaku |
| Perorangan atau badan hukum | Pasal 4 ayat (1) huruf a dan b | 30 hari kalender sejak tanggal pencatatan — Pasal 13 ayat (1); dapat diperpanjang hanya dengan perintah pengadilan berupa penetapan atau putusan — ayat (2) |
| Penegak hukum | Pasal 4 ayat (1) huruf c jo. Pasal 7 | Sampai kasus pidana yang sedang disidik atau dituntut dihentikan, atau sampai pemblokiran dihapus penyidik yang bersangkutan — Pasal 14 ayat (1) |
| Inisiatif Kementerian | Pasal 19 sampai Pasal 23 | Sampai masalah pertanahan dinyatakan selesai — Pasal 22 ayat (2) |
Perhatikan betapa timpangnya. Blokir oleh penegak hukum dan oleh Kementerian dapat berlangsung bertahun-tahun. Blokir oleh warga biasa — yang justru paling sering diajukan — hanya tiga puluh hari.
Dan peraturan ini sejak awal memastikan pemohon mengetahuinya. Pasal 6 huruf a menentukan formulir permohonan harus memuat pernyataan mengenai persetujuan bahwa pencatatan pemblokiran hapus apabila jangka waktunya berakhir.
Artinya pemohon menandatangani sendiri persetujuan bahwa blokirnya akan hapus. Tidak ada dasar untuk kemudian merasa dirugikan ketika hal itu terjadi.
V. Siapa yang Boleh Mengajukan
Pasal 5 ayat (1) menetapkan syarat pokoknya: perorangan atau badan hukum wajib mempunyai hubungan hukum dengan tanah yang dimohonkan pemblokiran. (Baca juga artikel: https://www.legalfinansial.id/cara-blokir-sertifikat-tanah-di-bpn-panduan-lengkap-perlindungan-hukum-dalam-sengketa-tanah/
Ayat (2) merinci lima kategori: pemilik tanah baik perorangan maupun badan hukum; para pihak dalam perjanjian notariil maupun di bawah tangan atau kepemilikan harta bersama bukan dalam perkawinan; ahli waris atau kepemilikan harta bersama dalam perkawinan; pembuat perjanjian notariil maupun di bawah tangan berdasarkan kuasa; dan bank, dalam hal dimuat dalam akta notariil para pihak.
Kategori ketiga penting bagi perkara waris: ahli waris memiliki hubungan hukum tanpa perlu lebih dahulu memegang sertifikat atau penetapan ahli waris. Dan kategori kedua menampung pembeli yang baru memegang perjanjian pengikatan jual beli.
Dua pembatasan lain patut dicatat. Pasal 3 ayat (2) huruf b menentukan pencatatan blokir diajukan paling banyak satu kali oleh satu pemohon pada satu objek tanah yang sama — sehingga tidak dapat diulang begitu masa berlakunya habis. Dan Pasal 4 ayat (2) mewajibkan permohonan mencantumkan alasan yang jelas serta kesediaan dilakukan pemeriksaan.
Prosesnya sendiri cepat: permohonan masuk melalui loket menurut Pasal 8, lalu dikaji dan dicatat dalam jangka waktu paling lama tiga hari kerja sejak permohonan diterima lengkap menurut Pasal 9 ayat (2). Bila ditolak, Pasal 11 ayat (2) mewajibkan Kepala Kantor Pertanahan memberitahukannya secara tertulis melalui surat resmi disertai alasan penolakannya.
VI. Tiga Penegasan yang Paling Sering Keliru
Satu: mendaftarkan gugatan tidak memperpanjang blokir
Inilah kekeliruan yang paling mahal, dan paling luas beredar.
Banyak tulisan menyatakan blokir dapat diperpanjang asalkan dalam tiga puluh hari diajukan gugatan ke pengadilan. Bacalah bunyi pasalnya.
Pasal 13 ayat (2): jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diperpanjang dengan adanya perintah pengadilan berupa penetapan atau putusan.
Yang dituntut bukan gugatan, melainkan perintah pengadilan — dan bentuknya ditentukan: penetapan atau putusan. Nomor register perkara, tanda terima pendaftaran gugatan, atau relaas panggilan sidang bukan penetapan dan bukan putusan.
Dalam praktik, instrumen yang paling tepat adalah penetapan sita jaminan atau sita atas objek perkara. Dan karena sita memiliki rezimnya sendiri pada Bab IV, yang sesungguhnya terjadi bukan perpanjangan blokir, melainkan peralihan dari blokir ke sita.
Konsekuensi praktisnya: bila Anda mengajukan blokir, mohonkan sita sejak hari pertama gugatan didaftarkan. Tiga puluh hari lebih pendek daripada yang dibayangkan siapa pun yang pernah menunggu penetapan pengadilan.
Dua: blokir hapus demi hukum, meskipun catatannya masih terlihat
Pasal 15 ayat (1) menentukan catatan blokir oleh perorangan atau badan hukum hapus apabila jangka waktunya berakhir dan tidak diperpanjang; pemohon mencabut permintaannya sebelum jangka waktu berakhir; Kepala Kantor menghapusnya sebelum jangka waktunya berakhir; atau ada perintah pengadilan berupa putusan atau penetapan. (Baca juga artikel: https://www.legalfinansial.id/syarat-blokir-sertifikat-tanah-di-bpn-jangka-waktu-30-hari-dan-kekeliruan-yang-sering-terjadi/
Huruf a bekerja dengan sendirinya. Lewat hari ketiga puluh tanpa perpanjangan, catatan itu hapus — terlepas dari apakah penghapusannya sudah dicatat.
Persoalannya, sejumlah penelitian lapangan menemukan bahwa sistem informasi pertanahan tidak selalu menghapusnya secara otomatis, sehingga pada layar nomor hak itu masih tampak terblokir meskipun jangka waktunya sudah lama lewat.
Kesenjangan itu merugikan kedua pihak, dan keduanya perlu tahu.
▪ Bagi pemohon blokir: jangan merasa terlindungi hanya karena catatannya masih terlihat. Secara hukum ia sudah hapus, dan perlindungan Anda sudah berakhir.
▪ Bagi pemegang hak: catatan yang masih tertera bukan halangan yang sah. Ajukan permohonan penghapusan blokir kepada Kepala Kantor Pertanahan dengan menunjuk Pasal 15 ayat (1) huruf a, disertai perhitungan tanggal pencatatannya.
Tiga: blokir bukan pengganti gugatan
Tujuan blokir dinyatakan sendiri oleh Pasal 3 ayat (2) huruf a: dalam rangka perlindungan hukum terhadap kepentingan atas tanah yang dimohon blokir.
Perlindungan — bukan penyelesaian. Blokir tidak menentukan siapa pemilik, tidak membatalkan akta, tidak memulihkan penguasaan, dan tidak menggugurkan hak siapa pun.
Ia hanya menahan satu hal: berpindahnya catatan di Kantor Pertanahan selama tiga puluh hari, supaya dalam rentang itu pihak yang berkepentingan sempat menempuh jalur yang sesungguhnya.
VII. Penegasan
Bila harus diringkas dalam satu kalimat: blokir adalah jembatan tiga puluh hari menuju sita, bukan benteng yang berdiri sendiri.
Dari pengertian itu mengalir seluruh cara memakainya dengan benar.
1. Ajukan blokir ketika ada ancaman peralihan yang konkret, bukan sebagai langkah berjaga-jaga. Karena hanya dapat diajukan satu kali oleh satu pemohon pada satu objek, ia terlalu berharga untuk dipakai terlalu dini.
2. Catat tanggal pencatatannya, bukan tanggal pengajuan. Pasal 13 ayat (1) menghitung tiga puluh hari sejak tanggal pencatatan blokir.
3. Siapkan gugatan beserta permohonan sita sebelum mengajukan blokir, bukan sesudahnya.
4. Mohonkan penetapan sita secepat mungkin. Yang memperpanjang bukan gugatannya, melainkan perintah pengadilannya.
5. Simpan tanda terima dan bukti setor penerimaan negara bukan pajak. Keduanya diperlukan bila kelak timbul perselisihan mengenai tanggal pencatatan.
Dan bagi pihak yang tanahnya diblokir: hitung tiga puluh harinya. Blokir yang tidak diikuti penetapan pengadilan berakhir dengan sendirinya — dan Anda berhak meminta catatannya dihapus.
Pada akhirnya, kekeliruan terbesar mengenai blokir bukanlah soal prosedur. Ia soal pengharapan. Orang mengira telah memasang pagar, padahal yang dipasangnya hanyalah jeda — dan jeda yang tidak digunakan untuk bergerak hanyalah penundaan yang dibayar dengan biaya pendaftaran.
CATATAN SUMBER
Seluruh ketentuan dikutip dari Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 13 Tahun 2017 tentang Tata Cara Blokir dan Sita — ditetapkan di Jakarta pada 27 Juli 2017, diundangkan pada 9 Agustus 2017, Berita Negara Tahun 2017 Nomor 1112, dan berstatus berlaku — khususnya Pasal 1 angka 1 dan angka 2, Pasal 3, Pasal 4, Pasal 5, Pasal 6, Pasal 7, Pasal 8, Pasal 9, Pasal 11, Pasal 13, Pasal 14, Pasal 15, Pasal 19 sampai Pasal 23, Pasal 25, Pasal 26, Pasal 27, Pasal 38, dan Pasal 39.
Menurut Pasal 44 peraturan tersebut, ketentuan mengenai blokir dan sita dalam sejumlah peraturan sebelumnya — antara lain petunjuk pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan peraturan mengenai penyelesaian kasus pertanahan — dinyatakan tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan dengan peraturan ini. Keterangan mengenai tidak terhapusnya catatan blokir secara otomatis dalam sistem informasi pertanahan setelah lewat tiga puluh hari dirujuk dari temuan penelitian lapangan dalam kepustakaan hukum pertanahan, bukan dari ketentuan peraturan. Pembacaan bahwa pendaftaran gugatan tanpa penetapan atau putusan pengadilan tidak memperpanjang jangka waktu blokir merupakan pendapat hukum penulis berdasarkan bunyi Pasal 13 ayat (2). Artikel ini merupakan pandangan hukum penulis dan bukan nasihat hukum untuk perkara tertentu.
Tulisan ini disusun untuk tujuan edukasi dan peningkatan literasi hukum masyarakat. Seluruh informasi yang disampaikan bersifat umum dan tidak dimaksudkan sebagai nasihat hukum spesifik terhadap suatu perkara atau situasi tertentu. Setiap permasalahan hukum memiliki karakteristik, dokumen, dan fakta yang berbeda sehingga memerlukan analisis tersendiri secara profesional. Pembaca disarankan untuk tidak menjadikan tulisan ini sebagai satu-satunya dasar dalam mengambil keputusan hukum. Untuk memperoleh pendapat hukum yang tepat dan komprehensif sesuai kondisi konkret, sangat dianjurkan melakukan konsultasi langsung dengan advokat atau profesional hukum yang berkompeten. Pendampingan advokat yang tepat sejak awal merupakan bagian penting dalam memastikan perlindungan hak dan kepastian hukum.
© 2026 LegalFinansial.id — Seluruh hak cipta dilindungi undang-undang.Dilarang memperbanyak sebagian atau seluruh isi artikel ini tanpa izin tertulis dari redaksi.
Leave a Comment