Pada Natal 1085, William sang Penakluk memerintahkan sesuatu yang nyaris tak terbayangkan pada zamannya: kerajaan Inggris disisir untuk mengetahui siapa menguasai apa. Para utusan raja mendatangi desa-desa, mencatat tanah, ternak, bajak, nilai harta, dan orang-orang yang menguasainya. Hasilnya kemudian dikenal sebagai Domesday Book, daftar yang memuat lebih dari 13.000 tempat dan menjadi salah satu catatan publik paling awal dan paling berwibawa dalam sejarah Inggris. Domesday—Hari Penghakiman.
Pada sekitar 1179, Richard FitzNeal menjelaskan alasannya dalam Dialogus de Scaccario: sebagaimana putusan pengadilan terakhir tak dapat dielakkan, demikian pula ketika sengketa mengenai tanah muncul, keterangan dalam buku itu tidak mudah ditolak. Catatan menjadi kuat karena ia dipercaya sebagai rujukan terakhir.
Di situlah sebuah gagasan besar tentang tanah lahir: yang dicatat dengan baik dapat menjadi dasar kepastian.
Tujuh abad kemudian, gagasan itu memperoleh bentuk baru di Australia Selatan.
Sir Robert Richard Torrens mengajukan Real Property Bill. Disahkan pada 27 Januari 1858 dan mulai berlaku 1 Juli tahun yang sama, sistem itu mengubah logika pendaftaran tanah: bukan lagi rangkaian dokumen lama yang harus ditelusuri tanpa akhir, melainkan pendaftaran sebagai dasar utama hak. Sistem tersebut kemudian dilengkapi prinsip indefeasibility dan Assurance Fund—negara menyediakan mekanisme ganti rugi ketika seseorang dirugikan oleh fraud atau kesalahan dalam pendaftaran.
Torrens bahkan belajar dari dunia pelayaran. Sebagaimana kapal didaftarkan agar status dan kepemilikannya dapat diketahui secara pasti, tanah pun diperlakukan dengan prinsip serupa: satu daftar, satu identitas, satu rujukan. Kajian sejarah hukum mencatat bahwa ia mengadaptasi prinsip registrasi kapal ke dalam hukum pertanahan.
Indonesia memilih jalan yang lebih panjang.
Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 mencabut secara tegas berbagai perangkat hukum agraria kolonial, termasuk domeinverklaring. Dalam rezim kolonial itu, tanah yang tidak dapat dibuktikan sebagai hak privat dapat diperlakukan sebagai tanah domein negara. UUPA datang untuk membangun hukum agraria nasional dan, melalui Pasal 19, memberi tugas kepada negara menyelenggarakan pendaftaran tanah “untuk menjamin kepastian hukum.”
Tetapi 37 tahun kemudian, PP Nomor 24 Tahun 1997 memakai kalimat yang sedikit lebih rendah hati. Pasal 32 ayat (1) menyebut sertipikat sebagai “alat pembuktian yang kuat”, bukan sempurna. Penjelasannya mempertahankan sistem publikasi negatif dengan kecenderungan positif. Negara mencatat hak, tetapi pencatatan itu masih terbuka untuk dibantah dalam keadaan tertentu.
Di sinilah persoalan bahasa hukum menjadi menarik. Menjamin, tetapi kuat.
Bukan jaminan mutlak.
Barangkali di antara dua kata itulah seluruh kecemasan pertanahan Indonesia tinggal. Sebab ketika kepastian hukum tidak sepenuhnya terasa pada loket, pasar akan membuat jasanya sendiri.
Kajian KPK terhadap layanan pertanahan menemukan bahwa 65 persen pengguna layanan menggunakan kuasa, baik PPAT maupun mitra. Dari 1.023 berkas yang dianalisis di 12 kantor pertanahan se-Jabodetabek pada 2022, KPK menemukan persoalan keterlambatan, perbedaan perlakuan, biaya tambahan, hingga berkas yang secara sistem telah selesai tetapi belum diserahkan. Ada 12.142 berkas pada 2021 yang berstatus selesai dalam sistem KKP, tetapi belum diterima pemohon.
Sertipikatnya selesai. Ia hanya belum sampai. Seperti kereta yang sudah dinyatakan tiba, tetapi penumpangnya masih berdiri di peron.
Pada kajian yang sama, 63,83 persen responden pengguna layanan langsung menyatakan ada biaya tambahan di luar biaya resmi. Dari kelompok itu, sekitar 53 persen menyebut tambahan tersebut melampaui 200 persen biaya resmi. Untuk layanan HGU, KPK memperoleh informasi dari wawancara dengan PPAT bahwa biaya tambahan tidak resmi dapat mencapai 250 persen PNBP.
Angka-angka itu tidak otomatis membuktikan bahwa setiap petugas melakukan pungutan liar.
Tetapi angka tersebut menunjukkan sesuatu yang lebih penting bagi tata kelola: ketika prosedur resmi menjadi sulit diprediksi, pasar perantara tumbuh di sekelilingnya.
Dan ketika ketidakpastian mempunyai harga, korupsi menemukan ruang.
Ombudsman memberi gambaran dari sisi lain. Sepanjang 2024, agraria/pertanahan menjadi substansi laporan masyarakat terbanyak dengan 1.861 laporan. Pada 2025 jumlahnya masih tertinggi, 1.495 laporan. Pada periode 2021–2026, laporan mengenai agraria mencapai 14.351.
Dan di bulan September 2026. KPK menangkap 8 tersangka dalam perkara dugaan suap dan penerimaan lainnya di lingkungan ATR/BPN. Dalam konstruksi perkara yang diumumkan KPK, yang dipersoalkan antara lain pengurusan pembukaan blokir dan pemecahan HGB di Kabupaten Bogor. Uang Rp1,5 miliar disebut disepakati, dan Rp200 juta di antaranya diserahkan di sebuah kafe. KPK juga mengamankan uang tunai dalam berbagai mata uang dengan total sekitar Rp106,3 miliar.
Tidak perlu buru-buru menyimpulkan bahwa sistem pertanahan identik dengan korupsi.
Justru pelajarannya lebih sederhana: sebuah sistem dapat mempunyai aturan yang baik dan tetap memiliki celah yang buruk.
KPK bahkan mengingatkan pada 19 September 2026 bahwa titik rawan itu bukan baru ditemukan setelah operasi tangkap tangan. Kajian sebelumnya sudah memetakan delapan titik: akses layanan, keterlambatan, biaya tambahan, berkas selesai yang belum diserahkan, pengawasan penerbitan sertifikat, SOP HGU, pemetaan HGU, dan pengawasan HGU.
Artinya, persoalannya bukan kekurangan pengetahuan. Kadang negara sudah tahu lubangnya. Yang terlambat adalah menutupnya.
Di dunia yang makin digital, itu seharusnya tidak terlalu sulit. Pada 2025 ATR/BPN mencatat 96,9 juta bidang telah bersertipikat; per Maret 2026, sekitar 7,6 juta sertipikat telah diterbitkan secara elektronik. Digitalisasi menawarkan sesuatu yang dulu tidak dimiliki William sang Penakluk: jejak perubahan yang dapat dilacak tanpa harus mengirim orang berjalan dari desa ke desa.
Tetapi teknologi tidak otomatis melahirkan integritas. Komputer dapat mencatat dengan cepat. Ia tidak dapat memaksa manusia untuk jujur.
Maka mungkin sudah waktunya kita mengubah cara memandang sertipikat. Sertipikat bukan sekadar selembar bukti. Ia adalah janji negara.
Janji bahwa tanah seseorang dikenali, dicatat, dilindungi, dan dapat dipertanggungjawabkan secara hukum.
Torrens memahami janji itu dengan cara yang sederhana: bila negara menjadikan register sebagai sumber kepastian, negara juga harus menyediakan mekanisme ketika registrasi itu ternyata keliru. Itulah arti indemnity principle dalam sistemnya.
Kita telah melakukan bagian pertama.
Kita mencatat.
Kita mengukur.
Kita memetakan.
Kita menerbitkan jutaan sertipikat.
Yang belum selesai adalah bagian yang lebih sulit:
membuat kepastian itu benar-benar terasa tanpa membeli jalan pintas.
Sebab sertipikat boleh saja disebut alat pembuktian yang kuat.
Tetapi jangan sampai kekuatan hukumnya justru membuat kelemahan pelayanannya menjadi bisnis.
Orang Inggris dulu menyebut daftar mereka Hari Penghakiman, karena ketika daftar itu dibuka, orang tidak banyak mempunyai tempat untuk mengelak.
Kita mempunyai sertipikat.
Kita mempunyai komputer.
Kita mempunyai peta.
Kita mempunyai hukum.
Yang kita perlukan mungkin hanya satu hal lagi:
agar ketika daftar dibuka, negara tidak ikut mencari-cari alasan.
Sebab pada akhirnya, kepastian hukum tidak boleh berhenti sebagai tulisan pada sertipikat.
Ia harus sampai kepada pemiliknya.
Tanpa perantara.
Tanpa loket bayangan.
Tanpa harga tambahan.
Dan tanpa rasa takut bahwa untuk mendapatkan haknya sendiri, warga harus membeli kepastian dari orang lain.
Tabik.
Tulisan ini disusun untuk tujuan edukasi dan peningkatan literasi hukum masyarakat. Seluruh informasi yang disampaikan bersifat umum dan tidak dimaksudkan sebagai nasihat hukum spesifik terhadap suatu perkara atau situasi tertentu. Setiap permasalahan hukum memiliki karakteristik, dokumen, dan fakta yang berbeda sehingga memerlukan analisis tersendiri secara profesional. Pembaca disarankan untuk tidak menjadikan tulisan ini sebagai satu-satunya dasar dalam mengambil keputusan hukum. Untuk memperoleh pendapat hukum yang tepat dan komprehensif sesuai kondisi konkret, sangat dianjurkan melakukan konsultasi langsung dengan advokat atau profesional hukum yang berkompeten. Pendampingan advokat yang tepat sejak awal merupakan bagian penting dalam memastikan perlindungan hak dan kepastian hukum.
© 2026 LegalFinansial.id — Seluruh hak cipta dilindungi undang-undang.
Dilarang memperbanyak sebagian atau seluruh isi artikel ini tanpa izin tertulis dari redaksi.
Leave a Comment