Penulis: Rolly Toreh, S.H., M.H. (Advokat)
Berdasarkan doktrin perbuatan melawan hukum yang berkembang sejak Arrest Lindenbaum-Cohen (Hoge Raad, 31 Januari 1919) — yang juga diadopsi dalam yurisprudensi Indonesia — perbuatan melawan hukum mencakup:
- Perbuatan yang melanggar hak subjektif orang lain — mafia tanah melanggar hak milik korban yang dilindungi Pasal 570 KUHPerdata dan Pasal 28H ayat (4) UUD 1945
- Perbuatan yang bertentangan dengan kewajiban hukum pelaku — pelaku melanggar larangan pemalsuan dokumen, penipuan, dan perampasan hak
- Perbuatan yang bertentangan dengan kesusilaan — merampas tanah milik orang lain jelas bertentangan dengan norma kesusilaan
- Perbuatan yang bertentangan dengan kepatutan dalam masyarakat — tindakan mafia tanah bertentangan dengan prinsip-prinsip kepatutan dan kehati-hatian yang berlaku dalam pergaulan masyarakat
Unsur-unsur gugatan PMH terhadap mafia tanah:
| Unsur PMH | Penerapan dalam Kasus Mafia Tanah |
| Perbuatan melawan hukum | Pemalsuan dokumen, penguasaan ilegal, rekayasa perkara |
| Kesalahan** (schuld) | Kesengajaan (opzet) — pelaku mengetahui dan menghendaki perbuatannya |
| Kerugian** (schade) | Materiil: kehilangan tanah, biaya perkara. Immateriil: trauma, kehilangan tempat tinggal |
| Hubungan kausal | Perbuatan pelaku secara langsung menyebabkan kerugian korban |
Prof. Setiawan dalam Pokok-Pokok Hukum Perikatan (Binacipta, 2008) menjelaskan:
“Dalam gugatan perbuatan melawan hukum, penggugat dapat menuntut ganti rugi materiil maupun immateriil. Ganti rugi immateriil sangat relevan dalam kasus perampasan tanah, karena korban tidak hanya kehilangan aset ekonomi, tetapi juga kehilangan tempat tinggal, kenangan keluarga, dan rasa aman.”
d. Perlindungan Pembeli Beritikad Baik
Salah satu dilema hukum terbesar dalam kasus mafia tanah adalah posisi pembeli beritikad baik (te goeder trouw) yang membeli tanah dari mafia tanah tanpa mengetahui adanya cacat hukum.
Yurisprudensi Mahkamah Agung memberikan perlindungan kepada pembeli beritikad baik melalui beberapa putusan landmark:
Putusan MA No. 1230 K/Sip/1980:
“Pembeli yang telah bertindak dengan itikad baik harus mendapat perlindungan hukum.”
SEMA Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung menegaskan kriteria pembeli beritikad baik:
“Kriteria pembeli yang beritikad baik yang perlu dilindungi berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata adalah sebagai berikut: a. Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan; b. Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan…”
Namun perlindungan ini tidak absolut. Jika terbukti bahwa pembeli tidak melakukan due diligence yang memadai — misalnya tidak mengecek sertifikat ke BPN, tidak memverifikasi identitas penjual, atau membeli dengan harga yang tidak wajar (di bawah harga pasar) — maka pembeli dapat dianggap tidak beritikad baik dan kehilangan perlindungan hukum.
4. Analisis Hukum Pertanahan Nasional: Celah yang Dieksploitasi
a. UUPA 1960: kelemahan fundamental yang dieksploitasi mafia tanah
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) meletakkan fondasi hukum pertanahan nasional dengan prinsip-prinsip:
- Asas kepastian hukum — Pasal 19 UUPA memerintahkan pendaftaran tanah untuk menjamin kepastian hukum
- Asas perlindungan hukum — hak atas tanah dilindungi dari gangguan pihak lain
- Asas publisitas — pendaftaran tanah bersifat terbuka sehingga setiap orang dapat mengetahui status hukum tanah
Namun UUPA memiliki kelemahan fundamental yang dieksploitasi mafia tanah:
- Sistem pendaftaran tanah negatif bertendensi positif — negara tidak menjamin kebenaran data dalam sertifikat secara absolut, sehingga sertifikat masih dapat digugat
- Tidak ada sanksi pidana dalam UUPA bagi pelaku pemalsuan dokumen pertanahan
- Ketentuan peralihan yang tidak tuntas — konversi hak-hak lama yang belum selesai membuka celah bagi klaim-klaim fiktif
Prof. Boedi Harsono dalam Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan UUPA, Isi dan Pelaksanaannya (Djambatan, 2008) mengkritisi:
“Sistem pendaftaran tanah negatif yang dianut Indonesia memberikan perlindungan yang tidak sempurna bagi pemegang sertifikat. Sertifikat hanya berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat — bukan mutlak. Ini berarti sertifikat masih dapat dibatalkan jika ada pihak yang membuktikan sebaliknya.”
b. PP No. 24 Tahun 1997: Kekuatan dan Kelemahan
Pasal 32 ayat (1) PP 24/1997 menyatakan bahwa sertifikat merupakan alat pembuktian yang kuat (sterk bewijs). Namun ayat (2) memberikan perlindungan tambahan:
“Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.”
Ketentuan rechtsverwerking (pelepasan hak karena lampaunya waktu) ini seharusnya memberikan kepastian hukum. Namun mafia tanah justru memanfaatkannya secara terbalik:
- Mafia tanah memperoleh sertifikat melalui pemalsuan
- Menguasai tanah secara fisik selama 5 tahun
- Setelah 5 tahun, mengklaim bahwa pemilik sah telah kehilangan haknya karena tidak mengajukan keberatan dalam jangka waktu tersebut
c. PP No. 18 Tahun 2021: Modernisasi yang Belum Tuntas
PP No. 18 Tahun 2021 memperkenalkan beberapa pembaruan penting:
- Digitalisasi layanan pertanahan — pendaftaran tanah elektronik
- Validasi data pertanahan — pengecekan silang data fisik dan yuridis
- Percepatan pendaftaran tanah — penyederhanaan prosedur
Namun implementasinya masih menghadapi tantangan serius:
- Infrastruktur digital yang belum merata di seluruh Indonesia
- SDM kantor pertanahan yang belum sepenuhnya siap
- Data pertanahan lama yang belum seluruhnya dimigrasi ke sistem digital
- Celah keamanan siber yang berpotensi dieksploitasi oleh mafia tanah versi digital
d. Peraturan ATR/BPN: Mekanisme Pembatalan Sertifikat
Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan memberikan mekanisme penyelesaian sengketa pertanahan melalui jalur administratif:
- Mediasi oleh kantor pertanahan
- Pembatalan sertifikat oleh Menteri ATR/BPN berdasarkan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap
- Pencatatan dalam buku tanah tentang adanya sengketa
Namun mekanisme ini memiliki keterbatasan signifikan:
- BPN tidak memiliki kewenangan untuk membatalkan sertifikat tanpa putusan pengadilan
- Proses mediasi di BPN tidak mengikat dan sering kali tidak efektif
- Koordinasi antara BPN dan pengadilan masih lemah
…..Bersambung
DISCLAIMER:
Tulisan ini disusun untuk tujuan edukasi dan peningkatan literasi hukum masyarakat. Seluruh informasi yang disampaikan bersifat umum dan tidak dimaksudkan sebagai nasihat hukum spesifik terhadap suatu perkara atau situasi tertentu. Setiap permasalahan hukum memiliki karakteristik, dokumen, dan fakta yang berbeda sehingga memerlukan analisis tersendiri secara profesional. Pembaca disarankan untuk tidak menjadikan tulisan ini sebagai satu-satunya dasar dalam mengambil keputusan hukum. Untuk memperoleh pendapat hukum yang tepat dan komprehensif sesuai kondisi konkret, sangat dianjurkan melakukan konsultasi langsung dengan advokat atau profesional hukum yang berkompeten. Pendampingan advokat yang tepat sejak awal merupakan bagian penting dalam memastikan perlindungan hak dan kepastian hukum.
© 2026 LegalFinansial.id — Seluruh hak cipta dilindungi undang-undang.
Dilarang memperbanyak sebagian atau seluruh isi artikel ini tanpa izin tertulis dari redaksi.
Leave a Comment